????各地房屋質量問題頻現 專家稱制度設置不完善
????隨著房地產市場的火爆，“樓脆脆”、“樓歪歪”等有關住房質量的重大事件相繼曝光，住房質量問題引發國人高度關注。業內人士透露，施工人員往往“頭天還在田里掄鋤頭，第二天就來工地抹灰。”工程質量可想而知。有人形容監理似“稻草人”形同虛設，政府的監管更應位置前移。專家指出，監督機制的缺陷與法律體系的不完善均是導致建筑商對質量重視不夠的深層次原因，房地產質量法律體系亟待完善。 （本報綜合）
????現狀
????全國住房質量問題頻現
????“現在房子的質量真讓人寒心。”老楊告訴記者，就在前不久，老王的一位朋友在北京買了一套新房，老楊說，房頂看著就不平滑，用棍子敲了幾下“咚咚”一敲就敲出問題來了，房頂有“狗洞”，而且這個“狗洞”是無法通過維修來彌補的。后果會有漏水、隔音效果差，嚴重的會造成局部塌陷。
????從學徒干起，最終做到建筑質檢員的老楊舉例說，蓋樓時，如果施工不仔細的話往往會忽視澆鑄中的細節問題，比如說洋灰沒打實，就會出現“狗洞”。“這里最關鍵的質量環節就在‘震蕩手’的把握上。”老楊進一步給記者解釋，蓋樓起結構時，混凝土傾倒在澆鑄面，一名工人拖著一個嗡嗡作響的“鐵棒”在混凝土中不停地攪拌，這就是“震蕩手”，他的技術與經驗是樓面質量的保證。
????“出現蜂窩麻面還屬于一般的問題，‘狗洞’就屬于比較嚴重的問題了。”老楊激動地說，一個項目往往是結構和裝修不是一個單位負責到底，起結構時一個施工隊，裝修時是另一個施工隊。裝修方往往為了省事早趕工期，明知道有問題也不說，往往在夜里偷偷摸摸地抹上層灰，然后直接在之前的基礎上裝修，使得從表面看不出房子質量有問題，掩蓋了問題。但是問題實際上依然存在，這就埋下了質量隱患。
????“還有更可氣的呢。”老楊打開了話匣子，一個朋友在北京南城買了一套房，收房時請他去幫忙驗收。老楊來到房間左看看、右敲敲，先抬頭看看房頂，再低頭瞅瞅地面，就問開發商的工作人員，“地漏呢？”開發商方面起先還裝糊涂，最終經不住老楊一再追問，只得承認裝修時忘做防水，只好將地漏堵上的事實。
????工程承包方的資質問題也十分關鍵。老楊告訴記者，一些項目經理往往都有高學歷背景，具備一定的理論知識，但缺乏相關專業經驗，很多在施工中暴露出來的明顯的問題都不能發現。此外，監理人員的資質認證僅僅以通過專業考試來衡量是明顯不夠的，畢竟理論知識和實踐經驗是不同的。在這樣的環境下，有經驗的老工人也會為了圖省事、即使發現問題也睜一只眼閉一只眼。
????一些購房者表示，關于樓盤質量，并不是不關心，而是這樣的專業問題普通消費者無法判斷質量好壞，只能從外觀看看，或者是跟前期的業主打聽，所謂對質量的關注也只能到此為止。而且現在不少商品房基本都是期房，開盤的時候房子還沒建起來，所以購房人只能是在收房時檢查質量。由此看來，在樓盤質量問題上，處于弱勢地位的購房者都很無奈。
????這些年，在房地產開發過程中一部分開發商過于追求經濟效益，在高房價的前提下還要盡量壓低成本。據了解，一般情況下，7層以下建筑的土建成本約為每平方米1000元至1200元，30層左右的土建成本約為每平方米2200元至2500元，賣出商品房的價格基本在每平方米1萬元至2萬元，價格高的甚至要每平方米3萬元至5萬元。除去高昂的地價部分，主體工程造價在房價中占很少的比例，但為了獲取更多的利潤，開發商還是要使勁壓低主體工程在房價中的比例。在這樣的情況下，主體工程的質量也就可想而知了。
????在內容琳瑯滿目的樓盤宣傳廣告中，購房者往往看到的都是價格優惠、贈送車位、精裝修、小區綠化率高以及各種小區內外商場、學校、游泳館等這些賣點。但質量問題卻幾乎沒有涉及。在十幾家樓盤的廣告中，列出施工單位名稱的廣告更是少之又少。“購房人最關心的還是房價、戶型、環境這些問題。”一位售樓處的銷售人員如是說。
????事實上，房屋質量問題相繼曝出，已經開始逐漸引起公眾的關注。2008年中國質量協會發布的全國住房用戶滿意度指數為66 .2，與2007年基本持平，大大低于2006年的水平，持續處于較低區間。記者了解到，有一些購房者專門跑到售樓部打探開發商和施工方的資質，還有一些購房者會親自去施工場地查看并拍照，發到相關業主論壇上與大家一起討論。
????癥結
????相關制度設置不完善
????北京大學房地產法研究中心主任樓建波表示，出現質量問題的原因主要是兩方面：一是開發建設單位沒有動機，二是制度設計不完善。樓建波分析說，開發建設單位沒有動機的原因，一方面是房地產市場尤其是一線城市的房地產市場供需不平衡，市場需求大于供給，使得房子不愁賣，開發商不需要依靠質量去售樓。另一方面，對于建筑質量問題的處罰沒有那么嚴重，也使得開發建設單位放松了對質量的要求。
????樓建波認為，開發商趕工期也是個重要原因。“房子越早建好，資金回籠就越快。另外，出讓合同中開工和竣工日期有要求，施工許可證也有期限，開發商的預售合同中對交房日期也有規定。“但是在工程實際操作中，會有很多變動因素。例如濕度和溫度不合適建設的情況等”樓建波舉例說道。
????北京市住房和建設委員會的一位負責人曾公開表示，現行住宅質量保證體系的核心問題在于，住房制度改革的核心是產權的轉移，可是現有的質量保證體系沒有隨著住房制度改革而改革，責任沒有轉移，所以政府就是無限責任者，那么現行的住宅質量保證體系從本質上說，仍然是計劃經濟時代的產物，沒有根據住房權屬性質改變進行革新。
????該負責人表示，現行的住房質量管理體系存在以下問題：第一，現行住房質量保證體系沒有兼顧到市場供求關系的影響。第二，限制了小業主對住宅質量的監督權，導致了質量保證責任主體的錯位。第三，現行的監督制度沒有形成制約關系，難以真正發揮質量的保證作用。開發商、施工方、監理方等五方責任主體在住宅質量驗收中扮演的是“生產與賣家”角色，且施工方、監理方等都受雇于開發商，是“五位一體”。
????對策
????房地產質量法律體系亟待完善
????北京大學房地產法研究中心關于商品房法律調查報告認為，現在的住房質量責任體系的特點是，住房相關法律法規非常多，但更多是以各部委規章為主，國家級立法比較欠缺，因此在使用中帶來一系列的困惑。
????我國房地產雖然發展迅速，但相關配套法律、法規卻不能如此之快地更新和完善，使開發商在較低的違法成本和較高的利潤回報之間本能地選擇冒險逐利。而工程招投標不夠公平、公正、公開，工程監理“一家化”、“裙帶化”，竣工驗收形式化等等管理體制的弊端更加暴露出該行業不規范、缺乏治理的現實要求。而作為購房者來說，其與開發商在經濟實力、專業知識水平等方面力量對比懸殊，處于弱勢地位。
????商品房質量問題是在整個的建筑工程周期之中產生的，勘察設計、施工、監理、建筑材料供應等任何環節出現問題，都可能導致建筑工程質量問題的產生。雖然國家法律法規和各種強制性的國家技術規范都嚴格禁止違規施工，但是由于目前制度上的缺陷使得各種工程質量問題不斷出現，“質量至上，質量第一”的要求在市場經濟追求利益最大化的浪潮中難以真正實現。
????在建筑行業中，造成工程質量問題頻現的根源在于制度方面的缺陷，完善和健全相關制度是解決工程質量問題的最終途徑。具體來說，應該在三個制度層面完善：
????首先是建筑工程質量保修制度，需要重新確定質量保修期限，建立多種制度解決保修費用，發展相應的質量責任鑒定機構及仲裁機構。推行房屋建筑工程質量保險制度。
????其次，商品房作為一種“超級耐用”的商品，要保證其質量，除了前期的建筑和保修外，還要考慮自保修結束后數十年內出現質量問題的維修，而保障維修能夠進行的資金在國內被稱作“住房共用部位、公用設施設備專項維修基金”。但《資金管理辦法》沒有明確界定建安成本造價，也未明確規定建安成本造價由開發商定還是由政府部門定，因此可能在實踐中導致交存依據不明確。而在使用過程中也存在著使用率低、保修期內發生不可抗力時不能直接動用維修資金、未按規定使用等問題。
????最后，住宅質量保險需要保險行業的介入。我國實行住房質量保險制度有助于提高住房質量，保護購房者切身利益，有利于建筑行業的競爭，促進建筑行業誠信體系的構建，也有利于政府質量監管職能的轉變。此外，保險行業專業化程度仍有待提高、相關法律法規需要建立和完善。建立住房質量保險制度，首先要解決一系列專業性極強的保險及建筑工程問題。此外，我國沒有建設工程質量檢查控制機構，質量檢查控制職能在環節上是割裂的，所以我國需要整合現有的資源，成立建設工程質量檢查控制機構，以切實推行住房質量保險制度。
??? 延伸閱讀
????法國：保險公司唱主角
????政府主管部門不直接參與建設工程質量監督檢查，而主要是運用法律和經濟手段，例如實行強制性的工程保險制度，促使建筑企業提高工程質量。按照法國的建筑法規《建筑職責與保險》的規定：凡從事工程建設活動的單位，包括業主、總承包商、設計、施工、質量檢查等單位，均須向保險公司投保。保險公司則要求每項工程在建設過程中都必須委托一個質量檢查公司進行質量檢查，并給予投保單位在保險費支付上的優惠。法國的質量檢查公司在營業前，必須取得政府有關部門組成的委員會審批頒發的證書，發證機構每2年至3年要進行一次復審。
????美國：政府直接全程干預
????與法國相反，政府直接參與工程建設項目質量的監督檢查。在美國，政府質量監督檢查的人員分為兩類：一類是政府自己的檢查人員；另一類是政府臨時聘請或者要求業主聘請的、屬于政府認可的外部的專業人員。這些監督檢查人員都直接參與每道重要工序和每個分部分項工程的檢查驗收，在由他們認定質量合格后，方可進行下一道工序。對工程材料、制品質量的檢驗都由相對獨立的法定檢測機構檢測。在所有監督檢查的項目中，又以地基基礎和主體結構等隱蔽工程和影響使用的關鍵部位作為重點。
????德國：政府委托，公司運行
????政府部門對工程項目的質量監督實行間接管理。德國政府對工程質量的監督管理，主要采取由州政府建設主管部門委托或者授權，由國家認可的質監工程師組建的質量監督審查公司，代表政府對所有新建工程和涉及結構安全的改建工程的質量實行強制性監督審查，在工程質量審查中，對工程材料的檢測，一般由承包商負責送到國家認可的工程質量檢測機構檢測。當發生工程質量或業主與承包商對工程材料、施工質量發生爭議時，由質監工程師委托國家認可的工程質量檢測機構進行檢測，檢測費用由承包商、業主或質監公司中的責任方負擔。
????相關評論
????住房質量必須要有保障
????住房質量必須要有保障,尤其是保障房。
????毫無疑問，保障房正在成為一項深入人心的民生政策，并正在惠及越來越多的百姓。今年更成為保障房“提速”建設的一年。然而，在這個好政策的執行中，也不時有個別地方出現一些問題，讓保障房的“保障”二字在群眾心目中打了折扣。
????近來，少數保障房的建筑質量讓人心憂，有些樓盤存在空鼓裂縫、樓頂滲水、門窗松動、外墻滲水、墻面脫落等質量問題。有人認為，保障房質量出現問題，是因為保障房價格低，利潤太薄，一些開發商為了降低成本而偷工減料，使得這類房屋價廉“質也低”。因而建議，一方面要嚴懲奸商，另一方面也要解決建設中的資金缺口難題。
????事實上，保障房的價格低，來源是地方政府的土地出讓金低，并非一味要開發商讓利；與此同時，無論保障房還是商品房，都應符合國家對房屋的質量要求，開發商沒有任何理由對保障房偷工減料。
????當然，在房屋質量出現問題后，依法懲辦偷工減料的開發商是必須的，而且還要嚴懲到讓其不敢再偷工減料，以此震懾那些有可能動此歪腦筋的建筑單位。
????但是，僅僅懲罰開發商是不夠的。一些保障房質量不過關事件顯示，一些地方政府對保障房建設的重視不夠，在保障房建設過程中存在監管缺位現象。比如北京已經建立了保障房質量每月“網格式篩查”制度，如果監管者能早些介入查驗，或許就不會出現大興保障房因質量不過關而被拆之事。
????一位業內人士對此的看法一針見血：保障房建筑質量出現問題，不是缺管理辦法，根本原因是有人將保障房看成是對低收入群體的一種恩惠，在建設過程中不重視，監管沒有真正落實，沒有發揮作用。
????因此說，要從根源上杜絕保障房質量的“保障不夠”，需要各地政府部門端正態度，對保障房建設這一民生工程重要性的認識要更到位，加強對保障房建設的監管與問責。同時，需要國家有關部門對各地政府是否履行職責進行嚴格的監管與問責，從而避免“這邊豆腐渣倒下，那邊豆腐渣起來”的現象。
????“能買個房子很不容易，我們集合三代人的努力去買一套房子，剛剛說要有個房子，這一下又被開發商把夢給滅了。”這是等待保障房的一位百姓的話，從中，我們不僅能看到一樁房子對百姓的意義，更能看出大家對政府的期盼。畢竟，在房價居高不下的今天，保障房不僅關乎低收入群體的住有所居，更關系著政府在百姓心中的形象。因此，如何讓保障房質量有保障，是地方政府必須切實著手解決的問題。(張偉杰)
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